金雪軍教授開宗明義提出了本次論壇的主題，并介紹了參加論壇的各位嘉賓。
賈教授首先分析了房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力、社會(huì)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)、國(guó)家調(diào)控的難點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，最多十年的時(shí)間。同時(shí)還指出房地產(chǎn)發(fā)展以04年為界限分為兩個(gè)階段。
賈教授還從房?jī)r(jià)高不高、房?jī)r(jià)漲沒漲、房?jī)r(jià)為什么漲、為誰漲、還會(huì)不會(huì)漲、怎么漲、漲到什么時(shí)候七個(gè)方面談了自己觀點(diǎn)。杭州房?jī)r(jià)迅速上漲主要由市場(chǎng)供求關(guān)系引起，開發(fā)商、城市政府、銀行和購(gòu)房者多方從房地產(chǎn)行業(yè)受益。所以，賈教授預(yù)測(cè)未來10-15年內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，并且具備循環(huán)、波動(dòng)、差異三個(gè)特點(diǎn)。
周文騫院長(zhǎng)認(rèn)為房?jī)r(jià)問題引發(fā)的源頭是城市化工業(yè)化進(jìn)程加快。中國(guó)目前全國(guó)城市化水平約為45%，每年以1%的遞增率，等到城市化進(jìn)程達(dá)到70%至少是65%的時(shí)候房地產(chǎn)才不會(huì)這么熱門。
周教授還指出房?jī)r(jià)主要受以下幾個(gè)因素的影響。一是土地的價(jià)格。土地價(jià)格上升導(dǎo)致開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格上升。由于城市化進(jìn)程的加快、土地資源的稀缺性，土地價(jià)格上升導(dǎo)致房子成本增加，從而影響房?jī)r(jià)的上漲。另一方面，房產(chǎn)價(jià)格取決于對(duì)房屋的供需關(guān)系。對(duì)房屋的需求按照性質(zhì)分為自住性需求和投資性需求。按照購(gòu)房的行為來講，分為一次性置業(yè)需求和多次性置業(yè)需求。現(xiàn)在來看，隨著城市擴(kuò)大，進(jìn)城的人口越來越多，多次性置業(yè)需求和投資性需求增加。房地產(chǎn)價(jià)格還有其他影響因素，如政府出于和諧社會(huì)建設(shè)的需要所造的共建房、銀行信貸政策、居民的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等。
周院長(zhǎng)還引用一系列數(shù)據(jù)，表明明年房?jī)r(jià)年上漲的空間大致在5%-9%。
廣宇集團(tuán)股份有限公司副總裁邵少敏認(rèn)為，城市化和人口問題兩方面決定了中國(guó)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)是往上的。當(dāng)城市化基本達(dá)到，當(dāng)我們?cè)诔鞘锌床坏胶芏喙さ?，?dāng)我們的后代走進(jìn)社會(huì)、走向工作崗位的時(shí)候，當(dāng)他們都有三、四套房子的時(shí)候，房地產(chǎn)不再熱。邵總還指出，影響房?jī)r(jià)的主要因素是供求關(guān)系和地價(jià)的壓力。
邵總還從實(shí)際運(yùn)作的角度談了如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資，很有操作性。首先，房地產(chǎn)投資時(shí)間要拉長(zhǎng)，至少超過五年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易的時(shí)間很長(zhǎng)。其次，投資的規(guī)模。買的房子和日常的收入對(duì)應(yīng)的話，一個(gè)家庭的月收入是買房子的每平方米的數(shù)字。第三，選擇房產(chǎn)品，重視地段的同時(shí)要重視稀缺性、品質(zhì)和環(huán)境。第四，注意房地產(chǎn)拐點(diǎn)的信號(hào)。比如信貸的政策，包括開發(fā)的信貸和按揭的信貸。
浙江金基置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、書記、MBA校友徐正庫(kù)從房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)國(guó)時(shí)段、三國(guó)時(shí)期、大國(guó)時(shí)代三個(gè)時(shí)代分析，我們目前處于戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，房地產(chǎn)投資的最好時(shí)期已經(jīng)過去。徐董還分析了2004-2009年房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)還有上漲的空間，但是像07年以及今年5、6月份這樣的幅度，也許某一年還會(huì)出現(xiàn)，但是在今后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不太可能出現(xiàn)。
關(guān)于明年房地產(chǎn)趨勢(shì)，徐董認(rèn)為主要受國(guó)家四季度GDP分析的情況的影響。如果國(guó)家GDP分析報(bào)告出來后，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較扎實(shí)，明年的房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。
金成房地產(chǎn)總裁、MBA校友陳利波指出中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)與未來主要受四個(gè)方面的影響：人口因素、金錢因素、文化因素和政策因素。同時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的綜合產(chǎn)業(yè)，要全方位的分析這個(gè)問題。
城市化進(jìn)程加快和中國(guó)人口問題導(dǎo)致的中國(guó)土地資源相對(duì)稀缺，這兩方面決定未來幾年來房地產(chǎn)是個(gè)高峰時(shí)期，持續(xù)的時(shí)間是15年到25年。不同的地區(qū)、不同的城市，發(fā)展的速度與趨勢(shì)存在差異。
關(guān)于房?jī)r(jià)問題，陳總認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，主要由以下兩方面決定：通貨膨脹的預(yù)期和房?jī)r(jià)地區(qū)的差異。從縱向來看，從80年代的工資水平、物價(jià)水平、收入水平到2009的水平，社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)間在發(fā)展、策略在前進(jìn)，通脹肯定存在的。從橫向比較，漲到什么水平，各地區(qū)存在差異，根據(jù)馬太效應(yīng)，越強(qiáng)的城市它的房?jī)r(jià)可能越來越高。
陳總還指出目前房地產(chǎn)具有分化特點(diǎn)，地區(qū)與地區(qū)、城市與城市、樓盤與樓盤、產(chǎn)品與產(chǎn)品都有分化。東部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲快，西部地區(qū)上漲慢，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的區(qū)域分化；優(yōu)質(zhì)群體（包括有錢的、有文化的、高智商的人）都集中到發(fā)達(dá)城市并帶動(dòng)城市文明、社會(huì)治安、環(huán)境的發(fā)展。再加上一些得天獨(dú)厚、本身的環(huán)境資源，這些城市的房?jī)r(jià)上漲是必然的。而西部地區(qū)很多城市由于大量人口流出，這些城市的房子只限當(dāng)?shù)厝司幼〉?，城市的房?jī)r(jià)一直上不來，這就是城市的分化。
如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資，陳總從投資產(chǎn)品和投資策略方面進(jìn)行了分析。投資房地產(chǎn)要好的房產(chǎn)和剛剛開盤的房子或者低檔的、稍微郊區(qū)的房子。投資的策略方面，房地產(chǎn)的投資實(shí)際上是長(zhǎng)線投資的，另外要注意國(guó)家政策，這幾年房地產(chǎn)政策大漲主要由政策因素導(dǎo)致，包括貨幣政策、信貸政策、稅收政策、優(yōu)惠政策。
陳總還分析了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由于金融危機(jī)的影響，制造業(yè)衰退以后，很多的小企業(yè)老板、企業(yè)家把投資轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)、股市。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)出現(xiàn)停止發(fā)展、物價(jià)通脹、產(chǎn)品過剩。陳總認(rèn)為在可能出現(xiàn)滯漲的情況下，從戰(zhàn)略上考慮，投資房地產(chǎn)是可行的，從目前的戰(zhàn)術(shù)上、階段性考慮，投資房地產(chǎn)還須謹(jǐn)慎。（根據(jù)記錄整理、只是專家個(gè)人意見、僅供參考）
